Theo quy định, khi mua bán đất đai thì các bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, vẫn có 3 trường hợp ngoại lệ hợp đồng không cần công chứng mà vẫn có hiệu lực và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Theo đó, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khi hoàn tất hồ sơ mua bán.
Tuy nhiên, có 3 trường hợp ngoại lệ mà theo đó, các bên trong giao dịch chuyển nhượng đất không cần hợp đồng có công chứng nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Cụ thể:
- Giao dịch đã xác lập và các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
Giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Mặt khác, Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Tức là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu thỏa mãn 3 điều kiện:
– Được xác lập thành văn bản
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất)
– Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Tuy nhiên trên thực tế, để đảm bảo được điều kiện thứ 3 sẽ mất khá nhiều thời gian và công sức, do các bên trong giao dịch chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ, đợi Tòa án xem xét và công nhận. Vì vậy, để thuận lợi cho việc cấp hoặc sang tên sổ đỏ, các bên nên lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng theo quy định.
 |
| Có 3 trường hợp ngoại lệ hợp đồng mua bán đất không công chứng nhưng vẫn có hiệu lực và được xét cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa: Internet |
